Soziales Mietrecht

Mieterschutz und Wohnungsaufsicht

Hier finden Sie Informationen zum Kündigungsschutz im Mietverhältnis und zur Mietpreishöhe.

Bau

Kündigungsschutz

Ein Vermieter kann ein bestehendes Mietverhältnis nicht grundlos kündigen, sondern nur dann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat. Das regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in § 573. Der häufigste Kündigungsgrund ist der sogenannte Eigenbedarf.

Die Kündigungsfristen sind für Mieter und Vermieter unterschiedlich. Für Mieter – unabhängig von der Vertragslaufzeit – 3 Monate. Für Vermieter – abhängig von der Vertragslaufzeit – gestaffelt:

  • 3 Monate, wenn das Mietverhältnis weniger als 5 Jahre besteht

  • 6 Monate, wenn das Mietverhältnis mehr als 5 Jahre besteht

  • 9 Monate, wenn das Mietverhältnis mehr als 8 Jahre besteht

 

Kündigungssperrfrist bei der Umwandlung von Mietwohnraum in Wohnungseigentum

Bei vermieteten Wohnungen, die zu Eigentumswohnungen umgewandelt und danach verkauft worden sind, besteht bei den Kündigungsgründen Eigenbedarf und wirtschaftliche Verwertung ein erweiterter Mieterschutz. Der Vermieter darf die Kündigung in diesen Fällen erst nach dem Ablauf von 3 Jahren aussprechen. Diese 3-jährige Sperrfrist bis zu einer möglichen Kündigung kann unter bestimmten Voraussetzungen länger sein.

So hat die Landesregierung für Nordrhein-Westfalen eine sogenannte Kündigungssperrfristverordnung NRW erlassen. Die Verordnung basiert auf der bundesrechtlichen Ermächtigung des § 577a BGB. Danach kann die Sperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung des Vermieters gegenüber dem Mieterhaushalt bei der Umwandlung von Mietwohnraum in Wohnungseigentum und anschließendem Verkauf von drei auf bis zu zehn Jahren verlängert werden. Dies gilt fürGebiete, in denen „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde besonders gefährdet ist“.

Verlängerte Kündigungssperrfrist von acht Jahren gelten in Bonn, Düsseldorf, Köln und Münster.

Verlängerte Kündigungssperrfristen von fünf Jahren gelten in insgesamt 33 Kommunen:

  • Regierungsbezirk Arnsberg: Dortmund, Hattingen

  • Regierungsbezirk Detmold: Leopoldshöhe, Paderborn

  • Regierungsbezirk Düsseldorf: Bedbgurg-Hau, Emmerich, Kerken, Kranenburg, Langenfeld, Mettmann, Monheim, Niederkrüchten, Ratingen, Willich

  • Regierungsbezirk Köln: Aachen, Leverkusen, Alfter, Bad Honnef, Bornheim, Herzogenrath, Lindlar, Neukirchen-Seelscheid, Niederkassel, Rheinbach, Roetgen, Siegburg, Wachtberg, Weilerswist, Würselen

  • Regierungsbezirk Münster: Bottrop, Drensteinfurt, Ostbevern, Waltrop

Rechtsgrundlage sind folgende Paragrafen:

Miethöhe

Der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die Voraussetzungen sind:

  1. Die Miete ist zum Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert,

  2. die höhere Miete kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung verlangt werden und

  3. Erhöhungen nach §§ 559 – 560 Bürgerliches Gesetzbuch werden nicht berücksichtigt. Hierbei handelt es sich um Mieterhöhungen z.B. aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder Veränderungen von Betriebskosten.

Bei Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze).

 

Sonderregelung: Kappungsgrenzen

Nach Paragraph 558 Bürgerliches Gesetzbuch kann in Bestandsmietverhältnissen die Miete um bis zu 20 Prozent innerhalb von drei Jahren bis zum Erreichen der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden (Kappungsgrenze). Wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Gemeindeteil gefährdet ist, kann die Kappungsgrenze auf 15 Prozent abgesenkt werden. Die Landesregierungen sind bundesgesetzlich ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gebiete zu bestimmen, in denen die abgesenkte Kappungsgrenze gelten soll.

Die Verordnung vom 01. Juni 2014 war bis zum 31. Mai 2019 befristet. Ab dem 01. Juni 2019 gilt die neue Kappungsgrenzenverordnung 2019, die 37 Städte und Gemeinden umfasst: Hilden, Kleve, Langenfeld (Rheinland), Meerbusch, Mettmann, Monheim am Rhein, Mülheim an der Ruhr, Neuss, Ratingen, Solingen, Aachen, Alfter, Bad Honnef, Bergisch Gladbach, Bonn, Bornheim, Brühl, Frechen, Hennef (Sieg), Hürth, Kerpen, Köln, Leverkusen, Overath, Rösrath, Sankt Augustin, Siegburg, Troisdorf, Wesseling, Münster, Bochum, Dortmund, Bielefeld, Paderborn, Düsseldorf, Erkrath und Essen.

Die Landesregierung hat für alle 396 Städte in Nordrhein-Westfalen prüfen lassen, ob eine Anspannung der Wohnungsmärkte derart besteht, dass der Erlass einer neuen Kappungsgrenzenverordnung gerechtfertigt ist. Kriterien hierbei sind die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen, angemessene Bedingungen bei der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen und die besondere Gefährdung bei der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen.

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Sonderregelung: Mietpreisbegrenzung

Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz des Bundes vom 21. April 2015 wurde die Möglichkeit geschaffen, den Anstieg der Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent zu begrenzen. Die Landesregierung hat in der Mietpreisbegrenzungsverordnung NRW (MietbegrenzVO NRW) Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auf Basis des Bundesgesetzes bestimmt. Die Verordnung ist am 1. Juli 2015 in Kraft getreten und umfasst 22 Kommunen.

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Wohnungsaufsicht

Ziel des Wohnungsaufsichtsgesetzes ist es, Missstände zu beseitigen und Problemimmobilien wieder besser in den Griff zu bekommen. Missstände können durch Verwahrlosung / Vernachlässigung von Wohnraum oder durch Überbelegung von Wohnraum entstehen. Den  Anknüpfungspunkt, um den Eigentümer in die Verantwortung zu nehmen, bildet die Sozialpflichtigkeit des Eigentums gemäß Artikel  14 Absatz 2 des Grundgesetzes.

Die Städte und Gemeinden können bei Anzeichen der Verwahrlosung von Wohnraum frühzeitig reagieren. Durch das Wohnungsaufsichtsgesetz sind den Städten und Gemeinden  die notwendigen Instrumente gegeben worden, gleichzeitig sind sie  vor Kostenrisiken geschützt. Mieter können sich bei Missständen an ihrer Wohnung, d. h. bei unzumutbaren Wohnverhältnissen,  an die Gemeinde wenden, sie müssen nicht zuvor ihre Rechte einklagen. Die Kommune kann den Mietern zur Seite treten und ihnen helfen, ihre Rechte durchzusetzen.

Die Anforderungen an Wohnraum wurden neu definiert und über die bauliche Ausstattung auch auf die ausstattungstechnischen und hygienischen Anforderungen erweitert. Neu einbezogen wurde auch die Bereitstellung von Heizenergie bei Zentralheizungen. Die Auflistung der Anforderungen im Gesetz ist nicht abschließend. Das Verfahren wurde neu aufgestellt. Es wurde eine Generalklausel geschaffen, um Anordnungen zur Beseitigung von Verwahrlosung und Missständen zu treffen.

Die Städte und Gemeinden können ziel- und passgenau vorgehen:

  • durch Aufforderung an den Eigentümer zur freiwilligen Abhilfe,

  • mit Ordnungsmaßnahmen, wenn der Eigentümer handlungsunwillig ist und das Verfahren verschleppen will,

  • selbst tätig werden, wenn der Eigentümer nicht reagieren will oder kann. Die Kosten dafür sind abgesichert.

  • durch Anordnung der Unbewohnbarkeit der Wohnung, wenn sie in einem so desolaten Zustand ist, dass keine Wiederherstellung möglich ist.

Um Überbelegung zu vermeiden oder zu beenden, wurden Mindestanforderungen an Wohnraum definiert: 9 qm Wohnfläche für Erwachsene und 6 qm für Kinder (bis 6 Jahre). Dies sind Mindestanforderungen, um menschenwürdige Unterbringung zu sichern. Mieter können sich bei der Gemeinde über den Stand des Verfahrens gegen den Eigentümer informieren. Die Ausführung des Gesetzes liegt in der kommunalen Selbstverwaltung. Zuständig sind die kommunalen Wohnungsämter.

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Zweckentfremdung von Wohnraum

Das Wohnungsaufsichtsgesetz des Landes Nordrhein-Westfalen ermächtigt in Paragraph 10 die Kommunen durch eigene Satzungen die Zweckentfremdung von Wohnraum festzulegen. Zweckentfremdung liegt vor,  bei Leerstand oder Umnutzung von Wohnraum zu Gewerbezwecken oder zur Vermietung als Ferienwohnung, ebenso bei Abriss von Wohnraum.

Bisher haben in Nordrhein-Westfalen die Städte Bonn, Dortmund, Köln und Münster Satzungen zum Schutz und Erhalt von Wohnraum erlassen.

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