Mieterschutz und Wohnungsaufsicht
Mieterschutz und Wohnungsaufsicht
Wohnen

Wohnraum schützen, Mieterinnen und Mietern Rechtssicherheit geben

Mieterschutz und Wohnungsaufsicht

Mit dem Wohnraumstärkungsgesetz des Landes Nordrhein-Westfalen und der Mieterschutzverordnung wurden wirksame Instrumente geschaffen, um Mieterinnen und Mieter sowie den Wohnraum im Land zu schützen.

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Mieterschutz neu gedacht

Nordrhein-Westfalen hat seit 2020 eine neue Mieterschutzverordnung (MietSchVO NRW). Die Landesregierung steht damit an der Seite der Mieterinnen und Mieter. Sie nimmt die Mietpreisbegrenzung bei Neuvertragsmieten, die Bestandsmieten und den Kündigungsschutz in den Blick. Mit der neuen Mieterschutzverordnung werden damit sowohl Preissteigerungen bei einer Neuvermietung als auch die Erhöhung von Bestandsmieten begrenzt. Zudem gibt die Verordnung Mieterinnen und Mietern nach der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen einen erweiterten Kündigungsschutz. 

Die Mieterschutzverordnung umfasst 18 Städte und Gemeinden:

Alfter Bad Honnef Bergisch Gladbach
Bonn Bornheim Düsseldorf
Hennef (Sieg) Köln Königswinter
Leichlingen Münster Niederkassel
Pulheim Rösrath Siegburg
Telgte Wachtberg Wesseling

 

Das regelt die Mieterschutzverordnung

Für die 18 Kommunen gilt seit dem 1. Juli 2020:

Mietpreisbremse: Die Miethöhe bei neu abgeschlossenen Mietverträgen darf nur 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen.

Kappungsgrenze: Bestandsmieten dürfen bis zum Erreichen der ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 Prozent (im Gegensatz zum gesetzlichen Regelfall von 20 Prozent) angehoben werden.

Kündigungssperrfrist: Mieterinnen und Mietern darf erst fünf Jahre (im Gegensatz zum gesetzlichen Regelfall von drei Jahren) nach Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen wegen Eigenbedarf gekündigt werden.

Mietrecht – wo finde ich Beratung?

Bei Unstimmigkeiten mit dem Vermieter, zum Beispiel bei Mieterhöhungen, Heizkostenabrechnungen oder Modernisierungen, bietet Ihnen die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen eine individuelle, kostenpflichtige Beratung. 

Mietrechtsberatung finden

Die Mieterschutzverordnung basiert auf dem Gutachten des Instituts empirica, Berlin, zur „Identifizierung von angespannten Wohnungsmärkten in Nordrhein-Westfalen für die Festlegung einer Gebietskulisse von Mietpreisbegrenzungsverordnungen nach §§ 556 d und 558 BGB sowie einer Kündigungssperrfristverordnung nach § 577 a BGB“ aus März 2020. Die Verordnung ist bis zum 30. Juni 2025 befristet, sie legt eine zweifache Berichtspflicht fest.

Die Landesregierung hatte zuvor über die Wirksamkeit der vier landesrechtlichen Einzelmietverordnungen zum Mieterschutz, die bis zum 23. März bzw. 30. Juni 2020 galten, ein Mantelgutachten anfertigen lassen.

Die Rechtsgrundlage zur Verordnung bildet das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB):

Wohnungsaufsicht

Nordrhein-Westfalen verfügt über eine lange Erfahrung im Bereich der Wohnungsaufsicht. Dabei zeigt sich, dass die meisten Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer in Nordrhein-Westfalen ihren Immobilienbesitz pflegen und modernisieren. Zunehmend wird jedoch deutlich, dass es auch Eigentümerinnen und Eigentümer gibt, die notwendige Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen nicht oder nur unvollständig vornehmen.

Mieterinnen und Mietern zur Seite stehen mit dem Wohnraumstärkungsgesetz

Mit dem am 1. Juli 2021 in Kraft getretenen Wohnraumstärkungsgesetz werden die Gemeinden in die Lage versetzt,

  • stärker präventiv gegen Problemimmobilien einzuschreiten und gezielter gegen die Verwahrlosung von Wohnraum vorzugehen,
  • Gefährdungen, die sich aus der Wohnraumnutzung ergeben, zu unterbinden,
  • Mindestanforderungen an die Ausstattung von Unterkünften durchzusetzen,
  • gegen Zweckentfremdung von Wohnraum, vor allem durch Kurzzeitvermietung, vorzugehen.

Den Anknüpfungspunkt, um den Eigentümer in die Verantwortung zu nehmen, bildet die Sozialpflichtigkeit des Eigentums gemäß Artikel 14 Absatz 2 des Grundgesetzes.

Mieterinnen und Mieter können sich bei Mängeln an ihrer Wohnung, das heißt bei unzumutbaren Wohnverhältnissen, an die Stadt oder Gemeinde wenden. Sie müssen nicht zuvor ihre Rechte einklagen. Die Ausführung des Wohnraumstärkungsgesetzes liegt bei den Städten und Gemeinden – sie können den Mieterinnen und Mietern zur Seite treten und ihnen helfen, ihre Rechte durchzusetzen. Zuständig sind die kommunalen Wohnungsämter.

Das Wohnungsaufsichtsgesetz vom 10. April 2014 ist mit Ablauf des 30. Juni 2021 außer Kraft getreten.

Mit dem Wohnraumstärkungsgesetz sind den Städten und Gemeinden die notwendigen Instrumente gegeben, um im Rahmen der Wohnungsaufsicht jeglicher Form der Vernachlässigung von Wohnraum entgegenzuwirken.
 

  • Es werden Mindestanforderungen an Wohnraum bestimmt und definiert, wann der Gebrauch zu Wohnzwecken so erheblich beeinträchtigt ist, dass eine Instandsetzung erforderlich ist.
  • Um Überbelegung zu vermeiden oder zu beenden, werden 10 m2 Wohnfläche pro Person als Mindestgröße für Wohnraum festgelegt.
  • Um Missstände und Belästigungen übriger Bewohnerinnen und Bewohner oder Dritter zu vermeiden, ist es unzulässig, Gegenstände oder Stoffe, von denen eine Belästigung oder Gefährdung ausgehen kann, zu lagern. Das Gleiche gilt für das Halten von Tieren in Wohnräumen.
  • Wird Wohnraum unbewohnbar, können Vermieterinnen oder Vermieter künftig stärker in die Pflicht genommen werden. Zukünftig sind sie verpflichtet, für eine anderweitige Unterbringung zu sorgen. Kommen sie dieser Pflicht nicht nach, dann kann ihnen die Gemeinde die Kosten der Unterbringung auferlegen.
  • Auch leer stehender Wohnraum kann zukünftig für unbewohnbar erklärt werden, wenn zu befürchten ist, dass eine Wiedervermietung in marodem Zustand erfolgen könnte.
  • Unterkünfte für Beschäftigte werden in den Schutzbereich des Gesetzes einbezogen.
     

Das Wohnraumstärkungsgesetz schließt eine Regelungslücke, in der Unterkünfte in den Schutzbereich des Gesetzes einbezogen werden.
 
Bei Gemeinschaftsunterkünften, die Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern oder selbstständigen Werkvertragsnehmerinnen und -nehmern zu Wohnzwecken dienen, für die aber keine Verpflichtung einer Arbeitgeberin oder eines Arbeitgebers nach dem Arbeitsrecht besteht, werden im Gesetz erstmals die Mindestanforderungen für die Ausstattung bestimmt. Die Gemeinden überwachen die gesetzlichen Vorgaben.
Betreiberinnen oder Betreiber von Unterkünften sind verpflichtet, diese Unterkünfte der Gemeinde anzuzeigen, ein Betriebskonzept vorzulegen und eine ständige Ansprechperson zu benennen. Hier finden Sie ein Formular zur Anzeige einer Unterkunft.

Zweckentfremdung von Wohnraum entgegenwirken

Gemeinden können für Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und die in einer Landesverordnung gegenständlich sind, oder für Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf durch Satzung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren bestimmen, dass Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf (§ 12 Absatz 1 Wohnraumstärkungsgesetz des Landes Nordrhein-Westfalen).

Zugleich haben die Gemeinden in der Satzung darzulegen, welche Maßnahmen sie ergreifen, um die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum in dem in der Satzung bestimmten Zeitraum zu verbessern.

Seit dem 1. Juli 2022 wird in den Städten Aachen, Bonn, Dortmund, Düsseldorf, Köln und Münster für Zwecke der Kurzzeitvermietung von Wohnraum eine Wohnraum-Identitätsnummer (kurz: Wohnraum-ID) benötigt. Hier finden Sie weitere Informationen zur Wohnraum-ID:

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