Soziales Mietrecht
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Mieterschutz und Wohnungsaufsicht

Hier finden Sie Informationen zum Kündigungsschutz im Mietverhältnis und zur Mietpreishöhe.

Bau

Mieterschutz

Mieterschutzverordnung – MietSchVO NRW

Nordrhein-Westfalen hat eine neue Mieterschutzverordnung (MietSchVO NRW): Zum 1. Juli 2020 tritt eine Verordnung in Kraft. Sie nimmt die Mietpreisbegrenzung bei Neuvertragsmieten, die Bestandsmieten und den Kündigungsschutz in den Blick. Mit der neuen Mieterschutzverordnung werden damit sowohl Preissteigerungen bei einer Neuvermietung als auch die Erhöhung von Bestandsmieten begrenzt. Zudem gibt die Verordnung Mieterinnen und Mietern nach der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen einen erweiterten Kündigungsschutz. Die Landesregierung steht damit an der Seite der Mieterinnen und Mieter und sorgt zugleich mit mehr Freiheiten in anderen Gesetzen dafür, dass mehr Wohnraum entstehen kann. Nur eine Verbreiterung des Wohnangebots schützt Mieterinnen und Mieter nachhaltig und sorgt für bezahlbaren Wohnraum. (Verlinkung zur Unterseite „Flächen nutzen“.) 

Die Mieterschutzverordnung umfasst 18 Städte und Gemeinden:

Alfter, Bad Honnef, Bergisch Gladbach, Bonn, Bornheim, Düsseldorf, Hennef (Sieg), Köln, Königswinter, Leichlingen, Münster, Niederkassel, Pulheim, Rösrath, Siegburg, Telgte, Wachtberg, Wesseling.

Die Mieterschutzverordnung basiert auf dem Gutachten des Instituts empirica, Berlin, zur „Identifizierung von angespannten Wohnungsmärkten in Nordrhein-Westfalen für die Festlegung einer Gebietskulisse von Mietpreisbegrenzungsverordnungen nach §§ 556d und 558 BGB sowie einer Kündigungssperrfristverordnung nach § 577a BGB“ aus März 2020.

Die Verordnung wird bis zum 30. Juni 2025 befristet, sie schreibt eine zweifache Überprüfung der angespannten Wohnungsmärkte vor.

 

Das regelt die Mieterschutzverordnung:

Für die 18 Kommunen gilt seit dem 1. Juli 2020 folgendes:

  • Mietpreisbremse: Die Miethöhe bei neu abgeschlossenen Mietverträgen darf nur 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen

  • Kappungsgrenze: Bestandsmieten dürfen bis zum Erreichen der ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 Prozent (im Gegensatz zum gesetzlichen Regelfall von 20 Prozent) angehoben werden.

  • Kündigungssperrfrist: Mieterinnen und Mietern darf erst fünf Jahre (im Gegensatz zum gesetzlichen Regelfall von drei Jahren) nach Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen wegen Eigenbedarf gekündigt werden.

 

Das sind die Rechtsgrundlagen der Verordnung:

Mantelgutachten zu den mietrechtlichen Verordnungen in Nordrhein-Westfalen:

Die Landesregierung hatte über die Wirksamkeit der vier landesrechtlichen Einzelmietverordnungen zum Mieterschutz, die bis zum 23. März bzw. 30. Juni 2020 galten, ein Gutachten anfertigen lassen.

Wohnungsaufsicht

Ziel des Wohnungsaufsichtsgesetzes ist es, Missstände zu beseitigen und Problemimmobilien wieder besser in den Griff zu bekommen. Missstände können durch Verwahrlosung / Vernachlässigung von Wohnraum oder durch Überbelegung von Wohnraum entstehen. Den  Anknüpfungspunkt, um den Eigentümer in die Verantwortung zu nehmen, bildet die Sozialpflichtigkeit des Eigentums gemäß Artikel  14 Absatz 2 des Grundgesetzes.

Die Städte und Gemeinden können bei Anzeichen der Verwahrlosung von Wohnraum frühzeitig reagieren. Durch das Wohnungsaufsichtsgesetz sind den Städten und Gemeinden  die notwendigen Instrumente gegeben worden, gleichzeitig sind sie  vor Kostenrisiken geschützt. Mieter können sich bei Missständen an ihrer Wohnung, d. h. bei unzumutbaren Wohnverhältnissen,  an die Gemeinde wenden, sie müssen nicht zuvor ihre Rechte einklagen. Die Kommune kann den Mietern zur Seite treten und ihnen helfen, ihre Rechte durchzusetzen.

Die Anforderungen an Wohnraum wurden neu definiert und über die bauliche Ausstattung auch auf die ausstattungstechnischen und hygienischen Anforderungen erweitert. Neu einbezogen wurde auch die Bereitstellung von Heizenergie bei Zentralheizungen. Die Auflistung der Anforderungen im Gesetz ist nicht abschließend. Das Verfahren wurde neu aufgestellt. Es wurde eine Generalklausel geschaffen, um Anordnungen zur Beseitigung von Verwahrlosung und Missständen zu treffen.

Die Städte und Gemeinden können ziel- und passgenau vorgehen:

  • durch Aufforderung an den Eigentümer zur freiwilligen Abhilfe,

  • mit Ordnungsmaßnahmen, wenn der Eigentümer handlungsunwillig ist und das Verfahren verschleppen will,

  • selbst tätig werden, wenn der Eigentümer nicht reagieren will oder kann. Die Kosten dafür sind abgesichert.

  • durch Anordnung der Unbewohnbarkeit der Wohnung, wenn sie in einem so desolaten Zustand ist, dass keine Wiederherstellung möglich ist.

Um Überbelegung zu vermeiden oder zu beenden, wurden Mindestanforderungen an Wohnraum definiert: 9 qm Wohnfläche für Erwachsene und 6 qm für Kinder (bis 6 Jahre). Dies sind Mindestanforderungen, um menschenwürdige Unterbringung zu sichern. Mieter können sich bei der Gemeinde über den Stand des Verfahrens gegen den Eigentümer informieren. Die Ausführung des Gesetzes liegt in der kommunalen Selbstverwaltung. Zuständig sind die kommunalen Wohnungsämter.

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Zweckentfremdung von Wohnraum

Das Wohnungsaufsichtsgesetz des Landes Nordrhein-Westfalen ermächtigt in Paragraph 10 die Kommunen durch eigene Satzungen die Zweckentfremdung von Wohnraum festzulegen. Zweckentfremdung liegt vor,  bei Leerstand oder Umnutzung von Wohnraum zu Gewerbezwecken oder zur Vermietung als Ferienwohnung, ebenso bei Abriss von Wohnraum.

Bisher haben in Nordrhein-Westfalen die Städte AachenBonn, Dortmund, DüsseldorfKöln und Münster Satzungen zum Schutz und Erhalt von Wohnraum erlassen.

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Leitfaden zum Umgang mit Problemimmobilien

In dem Leitfaden werden die verschiedenen Rechts- und Förderinstrumente zusammengestellt, die den Kommunen zur Verfügung stehen. In Fallstudien wird veranschaulicht, wie diese Instrumente erfolgreich eingesetzt werden, um Missstände zu beseitigen. Zudem werden Handlungsempfehlungen für eine strategische Ausrichtung der Kommunen ausgesprochen. Das Ministerium möchte mit dieser Handreichung alle Akteure in den Städten und Gemeinden unterstützen, die sich den Herausforderungen durch Problemimmobilien stellen.

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