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7. Fördern und finanzieren

Die Umsetzung von Projekten der Quartierssanierung ist von finanziellen Ressourcen abhängig – dies gilt für die kommunalen Ausgaben in die öffentliche Infrastruktur und städtebauliche Maßnahmen, die privatwirtschaftlichen Investitionen und die Aufwendungen der privaten Immobilienbesitzer gleichermaßen. Der Fahrplan kann aufgrund einer sich permanent ändernden Förderlandschaft keine isolierten, von den Rahmenbedingungen im jeweiligen Quartier unabhängigen Förderansätze empfehlen. Vielmehr geht es darum, mögliche Schritte auf dem Weg hin zu langfristigen Förderstrategien im Einklang mit der nachhaltigen Stadtentwicklung zu skizzieren. Eine aktive Rolle nehmen dabei auch alternative, bürgerschaftlich getragene Ansätze der Projektfinanzierung ein. Der folgende Abschnitt gibt einen ersten Einstieg und Orientierungshilfe:

7.1 Integrierte Förderstrategien im Quartier

Wie lassen sich die einzelnen Förderzugänge im Quartier zu einer schlüssigen und letztendlich auch bei unterschiedlichen Fördergebern erfolgreichen, langfristigen Förderstrategie verbinden? Aufgrund der vielfältigen Ausgangslagen in den Regionen, Quartieren und Kommunen Nordrhein-Westfalens gibt es hierfür kein Patentrezept. Die folgenden Abschnitte geben erste Hinweise und skizzieren sinnvolle Arbeitsschritte.

Förderziele im Quartier konsequent aus den übergeordneten Zielen herleiten

Um sich als Akteur der Quartierssanierung in der sich rasch wandelnden Förderlandschaft zurechtzufinden und die Fördermöglichkeiten auch langfristig effektiv zu nutzen, ist es empfehlenswert, sich konsequent an den eigenen kommunalen Zielen zu orientieren und dabei auch die Entwicklungsperspektive der eigenen Region zu berücksichtigen. Die Entscheider der meisten Förderprogramme bewerten Förderanträge eher positiv, wenn ein konzeptioneller Ansatz für das Quartier erkennbar ist, der den langfristigen Trends und Perspektiven der Kommune und ihrer Region nicht widerspricht, sondern diese erkennbar aufgreift.

Besonders die regionale Situation und zu erwartende Wachstums- oder Schrumpfungstendenzen können daher entscheidend für einen Förderzugang sein. Es ist daher sinnvoll, eine Zielkaskade der Entwicklungs- und Förderziele für den gesamten Stadtentwicklungsprozess zu erstellen und diese auch als Grundlage für die Konzeptentwicklung und Umsetzung im ausgewählten Quartier einzusetzen. Die Ziele und deren Umsetzungschancen sollten möglichst plausibel hergeleitet und dargestellt werden – von den regionalen Strategien über die Stadtentwicklungs- und Quartiersziele bis hin zu den konkreten Projekten. Alle relevanten Akteure sollten dabei schrittweise beteiligt werden.

Auch bei vergleichsweise niedrigschwelligen Förderzugängen wie dem Programm 432 „Energetische Stadtsanierung“ ist es empfehlenswert, in der Vorhabensbeschreibung zum Förderantrag klare inhaltliche Ziele aus der Stadtentwicklung herzuleiten – dies gilt umso mehr für die Beantragung investiver Mittel beispielsweise aus der Städtebauförderung. Diese erfordern ein stringentes kommunales Gesamtkonzept, welches auch die regionale Ausgangslage und die übergeordneten Entwicklungsziele der Raumordnung miteinbezieht.

Praxisbeispiel: Zielkaskade kommunaler Entwicklungsziele – Stadtentwicklungskonzept Bergheim STEK 2035 (PDF 1,8 MB)

 

Interkommunale Ziele erkennen und bündeln

Besonders für kleinere Kommunen im ländlich geprägten Raum und die Umlandgemeinden der Metropolen werden zunehmend gemeinsame Förderzugänge formuliert, um interkommunale Strategien der besseren regionalen Zusammenarbeit zu initiieren. Ein Beispiel sind die Ergebnisse des Wettbewerbs Stadt.Umland.NRW oder der Zugang zu Sonderbudgets im Rahmen der Wohnraumförderung des Landes. Die eigene kommunale Förderstrategie kann mehr Nachdruck entfalten, wenn diese im Einklang mit den Zielen der umliegenden Kommunen steht – es ist daher empfehlenswert, die regionalen Netzwerke einzubeziehen oder sogar einen interkommunalen Förderantrag zu erarbeiten und einzureichen.

Gemeinsame Ziele von Kommune und wirtschaftlichen Projektpartnern definieren

Viele Förderzugänge ermöglichen es, finanzielle Eigenanteile auch durch Partner aus der Wirtschaft beitragen zu lassen. Um diese Partner wie beispielsweise Stadtwerke, örtliche Finanzinstitute und lokale Unternehmen der Wohnungswirtschaft von einer Investition in die Förderung zu überzeugen, sollten bereits in der Startphase gemeinsame Ziele sowie mögliche Zielkonflikte identifiziert werden, aber auch verbindliche Spielregeln für die spätere Priorisierung von Projekten und Fördermitteleinsatz vereinbart werden. Insbesondere Letzteres ist erforderlich, um Missverständnissen bezüglich des gewünschten Ergebnisses im Quartier vorzubeugen und das „Abspringen“ von wichtigen Projektpartnern zu vermeiden.

Zielgruppenspezifische Förderzugänge entwickeln und vermitteln

Institutionelle Akteure der Wohnungswirtschaft verfolgen mehrjährige Investitionspläne zur Modernisierung und Entwicklung ihrer Bestände und sind über staatliche Steuerungsinstrumente wie Förderangebote, steuerliche Anreize oder Umlagemöglichkeiten in der Regel gut erreichbar. Unternehmerische Strategien sind allerdings mittel- bis langfristig angelegt. Investitionsentscheidungen machen oft aufwendige Vorplanungen und die Befassung von Gremien innerhalb des Unternehmens notwendig und haben daher meist lange Vorlaufzeiten. Vor diesem Hintergrund ist es zielführend, aktiv auf die Wohnungsunternehmen mit größeren Wohnungsbeständen vor Ort zuzugehen und einen regelmäßigen Austausch, z. B. in Form von Jahresgesprächen, zu etablieren. Dabei können Vorhaben für bestimmte Quartiere rechtzeitig genug vorgestellt werden, um öffentliche und private Investitionen aufeinander abzustimmen und eine wechselseitige Verstärkung zu erreichen. So wird ein Wohnungsunternehmen, das hohe Beträge in die energetische Erneuerung einer Wohnsiedlung steckt, nachvollziehbar erwarten, dass die Kommune sich um die Aufwertung des öffentlichen Raums in der Umgebung bemüht. Umgekehrt wirken städtebauliche Maßnahmen für die Wohnungsunternehmen auch als Anlass, um Wohngebäude und Wohnumfeld zu erneuern. Durch das Zusammenspiel von öffentlichen und privaten Investitionen können besonders tief greifende und nachhaltige Erneuerungsprozesse angestoßen werden. Im Rahmen der Unternehmensansprache sollten immer auch aktuelle Förderangebote vorgestellt werden. Die Programme der Städtebau- und Wohnraumförderung, die anders als KfW-Produkte nicht über Banken vertrieben werden, sind vielen Unternehmen nicht präsent.

Komplexer ist die Situation bei Einzeleigentümern oder Laienvermietern mit wenigen vermieteten Wohneinheiten. Investitionen in ihre Immobilie sind nicht allein ökonomisch begründet (wie die zu erwartende Einsparung von Energiekosten, Fördervorteile, steuerliche Vergünstigungen) oder stehen in Zusammenhang mit Aspekten der ökologischen Verantwortung, sondern sie sind in hohem Maße abhängig von der individuellen Lebenssituation und persönlichen Motiven. Förderzugänge werden nicht allein nach ihren wirtschaftlichen Vorzügen bewertet, sondern insbesondere auch nach ihrer raschen und unbürokratischen Verfügbarkeit. Aufgrund des aktuellen Zinsniveaus sind die öffentlichen Darlehensförderungen mit komplizierten Antragsverfahren für Privatpersonen im Vergleich zu privatwirtschaftlichen Finanzprodukten eher unattraktiv, und bei öffentlichen Zuschussförderprogrammen lässt sich der Nachweis der Unrentierlichkeit für Privatpersonen oder gewerbliche Antragsteller nicht führen. Es empfiehlt sich daher, die Fördermittelberatung für private Eigentümer im Quartier mit den notwendigen Ressourcen und Kompetenzen auszustatten und mit überregionalen Trägern wie beispielsweise der Verbraucherzentrale NRW zusammenzuarbeiten. Darüber hinaus müssen vorhandene Fördermöglichkeiten aktiv durch Beratung und Öffentlichkeitsarbeit kommuniziert werden, um Investitionen im Quartier auszulösen. Ideal sind – entsprechende finanzielle Ressourcen vorausgesetzt – eigene kommunale Förderprogramme als Anreiz für innovative Sanierungen oder Energieversorgungslösungen für private Hauseigentümer. Ein Beispiel bietet die Stadt Münster mit ihrem Förderprogramm Altbausanierung.

 

7.2 Sanierungsrecht als Chance für die Quartierssanierung

Die Möglichkeit für Kommunen, in Quartieren mit besonderem Sanierungsbedarf städtebauliche Sanierungsmaßnahmen umzusetzen, birgt für die Einzeleigentümer der betreffenden Quartiere besondere steuerrechtliche Potenziale. Die §§ 7h, 10f und 11a des Einkommensteuergesetzes und – bei Baudenkmalen – die zusätzlichen §§ 7i, 10f, 10g, 11b EstG (siehe Bescheinigungsrichtlinien zur Anwendung) können maßgebliche Investitionsanreize für die Sanierung und Modernisierung des privaten Gebäudebestands darstellen. Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Steuervergünstigungen ist materiellrechtlich zunächst, dass das Grundstück im Geltungsbereich eines per Satzung ausgewiesenen Sanierungsgebiets liegt. Bei den umgesetzten Maßnahmen muss es sich darüber hinaus um Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 BauGB handeln. Diese sind abzugrenzen von reinen Instandhaltungsmaßnahmen, die routinemäßig durchgeführt werden.

Die Rahmenbedingungen für die Ausweisung eines Sanierungsgebiets können bereits in den Phasen der Quartiersauswahl und Konzeptentwicklung  zu integrierten Quartierskonzepten ausgelotet und geschaffen werden. Voraussetzung für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind städtebauliche Missstände nach § 136 BauGB, das hohe öffentliche Interesse der Stadtsanierung und das planmäßige Vorgehen aller Beteiligten unter Federführung der Gemeinde. Alle von der Maßnahme Betroffenen müssen dabei rechtzeitig informiert und in das Verfahren einbezogen werden. Das Baugesetzbuch regelt unter den §§ 140 ff die relevanten Verfahrensschritte.

7.3 Alternative Finanzierungsmodelle – Crowdfunding, Crowdinvesting, Genossenschaften

Besonders für bürgerschaftliche, aber auch gewerbliche Projekte im Quartier mit einer gewissen Strahlkraft und Öffentlichkeit eignen sich – neben der oder zusätzlich zur Förderung – auch alternative Finanzierungsansätze wie lokales Crowdfunding oder genossenschaftliche Modelle. Einige Beispiele sind die Gebäudesanierung eines Vereinsheims, quartiersbezogene Mobilitätsangebote oder Energieerzeugungsanlagen in Bürgerhand. Je nach Charakter und Modell kann dabei der Wunsch nach sinnvollem lokalen Engagement mit der Motivation verbunden werden, eine verantwortungsbewusste Rendite zu erzielen. In vielen Fällen werden Crowdfunding-Projekte über geeignete digitale Plattformen organisiert, die sich zunehmend auch für lokale und regionale Ansätze eignen. Es gibt mehrere grundsätzliche Methoden des Crowdfunding, die jedoch nicht ausschließlich eine lokale Komponente haben müssen. Auch Möglichkeiten der Projektfinanzierung sollten – wie andere Träger- und Betreibermodelle auch – im Zuge der Konzeptentwicklung an die individuellen Rahmenbedingungen angepasst werden. Die Übersicht:

Klassisches Crowdfunding

Beim klassischen Crowdfunding erhalten die Investoren eine nicht-finanzielle Gegenleistung wie eine Erwähnung auf dem Bauschild, ein Zertifikat oder Ähnliches – Wertschätzung ist ein starkes Motiv für Crowdfunding-Investoren. Die Investoren sind entweder aus ideellen Gründen am Projektergebnis interessiert oder können es im Quartier selbst nutzen. Über digitale Plattformen lassen sich auch kleine Summen einsammeln. Grundsätzlich ist Crowdfunding zur direkten Finanzierung von Projekten geeignet, je nach Förderbedingungen aber auch zum Aufbringen eines privaten Eigenanteils in geförderten Projekten – Letzteres ist im Rahmen der Konzeptentwicklung jeweils zu prüfen.

Spenden-Crowdfunding

Beim Spenden-Crowdfunding gibt es weder eine finanzielle noch eine materielle Gegenleistung für den Spender. Der Fokus liegt dabei auf sozialen Projekten. Die Investoren sind meist Personen, die ihren Beitrag zur Verbesserung des Umfelds im Quartier und der Stadt leisten und das Projekt aufgrund ihrer Sinnhaftigkeit unterstützen möchten.

Lokales Crowdinvesting

Bei Crowdinvesting werden die Investoren finanziell am Erfolg des Projektes beteiligt. Dabei spielt der Renditeaspekt eine wichtige Rolle, jedoch ist auch die Identifikation mit dem lokalen Projekt und die öffentliche Wertschätzung gegebenenfalls eine wichtige Motivation. Auch kommerzielle Projekte wie Energieanlagen und Sanierungsvorhaben können so unterstützt werden, und die Investoren profitieren durch eine erfolgsabhängige Beteiligung.
Ein Vorteil für die Kommunikation: Die Bürger und lokale Unternehmen als Investoren betreiben als Multiplikatoren Öffentlichkeitsarbeit im Sinne des Projekts, da sie an dem finanziellen Erfolg des lokalen Investments interessiert sind.

Crowdlending

Bei Crowdlending handelt es sich wie bei der Crowdinvesting um ein renditeorientiertes Crowdfunding, wobei der Renditeaspekt im Vordergrund steht. Die Investoren erhalten ihr Geld zu einem fest vereinbarten Zins zurück. Der Vorteil liegt darin, dass die Zinsen häufig attraktiver sind als bei einem klassischen Kredit, da keine Bank mitverdient.

Genossenschaftliche Modelle

Energiegenossenschaften bieten sinnvolle Investitionsmöglichkeiten für die Bewohner der Quartiere: Klimaschutzprojekte wie der Ausbau der erneuerbaren Energien vor Ort bieten gleichzeitig eine örtlich verwurzelte, verantwortungsbewusste Geldanlage und Renditemöglichkeiten. Der Vorteil: Bürgerinnen und Bürger werden Miteigentümer lokaler Anlagen der Energiewende, deren Wertschöpfung weitgehend dem lokalen Gemeinwesen zugutekommt. Genossenschaftliche Betreiber- und Finanzierungsmodelle lassen sich im Zuge der Konzeptentwicklung und Akteursbeteiligung vordenken und als Projekt konkretisieren. Wichtig ist dabei, dass sowohl die Partner als auch die Teilnehmer eines solchen Modells auch außerhalb der Quartiergrenzen gesucht werden können, um die Reichweite und Erfolgsaussichten zu erhöhen. Ebenfalls sollten auch Flächenpotenziale außerhalb des Quartiers miteinbezogen werden – Beispiel ist eine Bürgergenossenschaft für Flächenphotovoltaik als Alternative zu individuellen Solarmodulen in denkmalgeschützten Stadtquartieren.

Lokale zweckgebundene Fonds

Lokale Fonds bieten die Möglichkeit zur finanziellen Beteiligung der Bewohner einer Kommune, beispielsweise an örtlichen Stadtwerken. Die so erwirtschafteten Mittel können zweckgebunden eingesetzt werden, beispielweise für die Umsetzung von Klimaschutz- und Energiewendeprojekten in der Kommune. Eine Koppelung an Projekte der integrierten Quartiersentwicklung ist grundsätzlich denkbar. Ein Praxisbeispiel für einen solchen lokalen Fond ist der hertenfond der Hertener Stadtwerke.

 

7.4 Best Practice: Innovative Finanzierungsmodelle in der Stadtentwicklung

Einige innovative, lokale Finanzierungsansätze wurden auf nationaler und internationaler Ebene bereits umgesetzt:

7.5 Exkurs: Finanzierungsmöglichkeiten für Einzeleigentümer*innen

Insbesondere für Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer ist die Beratung für eine passgenaue Förderung der energetischen Maßnahmen wichtig. Deshalb wird hier auf eine Auswahl an Fördermöglichkeiten für Einzeleigentümerinnen und Eigentümer hingewiesen:

Progress.NRW

progres.nrw – Markteinführung ist das zentrale Förderinstrument des Landes Nordrhein-Westfalen für erneuerbare Energien und Energieeffizienztechnik. Ziel des Förderprogramms ist die Einführung und Verbreitung marktreifer Anlagen als Beitrag zum Klimaschutz. Derzeit beinhaltet das Programm 13 verschiedene Förderbausteine. Mit einem Gesamtvolumen von rund 15 bis 20 Millionen Euro trägt das Programm entscheidend dazu bei, Techniken zur Steigerung der Energieeffizienz und zur Nutzung erneuerbarer Energien in NRW attraktiv zu gestalten.

progress.nrw - Markteinführung

Wohnraumförderung

Auch im Rahmen der öffentlichen Wohnraumförderung des Landes wird die energetische Erneuerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen gefördert. Im Fokus steht dabei die Unterstützung selbstnutzender Eigentümerinnen und Eigentümer, die die Investition nicht mit eigenen finanziellen Mitteln stemmen können. Der Förderzugang ist daher in der Regel an Einkommensgrenzen geknüpft (außer in Gebieten des „Sozialen Stadt“ und des „Stadtumbau West“). Grundlage ist die Modernisierungsrichtlinie RL Mod. Sie sieht eine Förderung nach dem Prinzip 100 – 100 – 20 – 20. Das heißt: 100% aller anfallenden Kosten werden mit zinsgünstigen Darlehen finanziert; höchstens 100.000 € je Wohnung oder Eigenheim. Mindestens 20% des Darlehens müssen als Tilgungsnachlass (=Zuschuss) nicht zurückgezahlt werden. Und für mindestens 20 Jahre besteht dann die Verpflichtung das Eigenheim oder die Eigentumswohnung selbst zu nutzen oder Angehörigen zur Verfügung zu stellen. Mit der vollständigen Rückzahlung des Darlehens (auch vorzeitig) erlischt diese Verpflichtung. Für ökologisches Dämmen und höhere energetische Standards können Tilgungsnachlässe von bis zu 30 % erreicht werden. Ein festes Sanierungsprogramm wird nicht vorgeschrieben. Auch Einzelmaßnahmen werden gefördert. Bei der Umsetzung sind die bundesrechtlichen Vorgaben des Energieeinsparrechts einzuhalten.

Wohnraumförderung NRW

Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen

Mit dem neuen § 35c EStG gewährt das Einkommensteuerrecht für bestimmte energetische Maßnahmen, die am selbstgenutzten Wohneigentum durchgeführt werden, eine Steuerermäßigung in Höhe von insgesamt 20 Prozent der Aufwendungen bis zu einem Höchstbetrag von 40.000 Euro, verteilt auf drei Jahre. Die Beträge von je 7% (maximal 14.000 Euro) in den ersten beiden Jahren und 6% (maximal 12.000 Euro) im dritten Jahr können direkt von der Steuerlast abgezogen werden.

Begünstigt sind unter anderem Wärmedämmungen von Dächern, Wänden und Decken, die Erneuerung von Fenstern und Türen, Heizungs- und Lüftungsanlagen, die an einem mindestens 10 Jahre alten Gebäude durchgeführt werden.

Die Steuerermäßigung gilt zunächst für Maßnahmen, die zwischen 2020 und 2029 durchgeführt werden. (§ 52 Absatz 35a EStG)

Gesetzestext § 35c EStG

KfW

Die KfW fördert durch Zuschüsse und Darlehn mit Tilgungszuschüssen energieeffizientes sanieren, Barriereabbau oder Einbruchschutz in einer eine bestehende Immobilie.

Förderung der KfW für Bestandsimmobilien

BAFA

Energieberatung, Maßnahmen zur Energieeffizienz sowie Heizen mit erneuerbaren Energien wird mit Fördermitteln der BAFA unterstützt.

BAFA-Förderangebote Energieeffizienz

7.6 Werkzeuge der Förderrecherche

Als erste Orientierungshilfe zu Fördermöglichkeiten bieten sich digitale Werkzeuge der Förderrecherche an, auch wenn diese nicht die individuelle Beratung und die Konzeption passgenauer Förderstrategien für das Quartier ersetzen. Der Überblick: